На однокомнатные квартиры и студии на рынке новостроек Москвы приходится свыше 58-60% предложения. Почти столько же такие квартиры занимают в общих объемах продаж. Для сравнения, в 2020 году эта доля составляла около 45-46%
Малогабаритное жилье является самым популярным товаром на рынке новостроек Москвы. По оценкам столичного Росреестра, более половины (55%) зарегистрированных сделок с новостройками в Москве в августе пришлось на малогабаритное жилье — студии и однокомнатные квартиры.
Вместе с экспертами разбираемся, в чем причины популярности таких квартир и как изменились за последние годы спрос на них и цены.
Студии и однушки занимают свыше 60% предложения
Доля малогабаритного жилья (студии и однокомнатные квартиры) на рынке новостроек массового сегмента Москвы начала расти в пандемию и сегодня она составляет больше половины всего предложения. По данным «Бест-Новострой», если в 2020 году совокупно на студии и однушки приходилось 49% предложения, то к 2022 году этот показатель вырос до 61%, а в 2023 году — до 62%.
Аналогичный тренд отмечают в «НДВ Супермаркет Недвижимости». По их данным, сейчас в границах старой Москвы студии и однокомнатные квартиры занимают 58,3% предложения новостроек массового сегмента (студии — 20,9%; однокомнатные — 37,3%). В 2020 году этот показатель был на уровне 41,5% (студии — 11,3%, однокомнатные — 30,2%)
Рост предложения малогабаритного жилья наблюдают в «Метриум». По их данным, в 2020 году доля студий и однокомнатных квартир составляла 43,1%. После чего в 2021 году резко повысилась до 55,7%, а в 2023 году показатель достиг 60,2%.
В данном случае застройщики в первую очередь ориентируются на запросы покупателей. «Малогабаритное жилье востребовано, потому что сейчас на рынке много покупателей с низким уровнем платежеспособности, приобретающих недвижимости исключительно благодаря льготным кредитам», — пояснил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Кроме того, популярность набирает формат компактного арендного жилья, рассчитанного, главным образом, для сдачи квартирантам», — добавил он.
Однокомнатные квартиры и студии сегодня на рынке новостроек Москвы занимают свыше 58-60% предложения.
Самые популярные квартиры среди покупателей
Именно популярность у покупателей — основная причина такого внушительного объема малогабаритных квартир на рынке новостроек Москвы. По оценкам «Метриум», на сделки со студиями и однокомнатными квартирами по итогам третьего квартала 2023 года приходилось 61,3% от всех договоров долевого участия (ДДУ). Для сравнения, в третьем квартале 2020 года доля таких сделок была на 16,3 п. п. меньше — 45%. Но уже в 2021 году доля таких сделок увеличилась до 52,7%, а в 2022 году до 56,5%.
Похожие цифры приводят в компании «НДВ Супермаркет Недвижимости». Согласно их расчетам, по итогам третьего квартала 2023 года на долю малогабаритных квартир массового сегмента (студий и однокомнатных квартир) на рынке старой Москвы приходилось 62,2% (студии — 25,1%, однокомнатные квартиры — 37%). По сравнению с тем же периодом прошлого года этот показатель вырос на 5 п.п. — с 57,3% (студии — 18,7%, однокомнатные квартиры — 38,6%). В третьем квартале 2020 года этот показатель составлял 46,1% (студии — 12,6%, однокомнатные квартиры — 33,5%).
Высокую популярность малогабаритного жилья среди покупателей исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева связала с ростом цен на квартиры и снижением покупательской способности россиян. Бюджет сделок с малогабаритными квартиры самый низкий. Например, средняя цена однокомнатных квартир составляет 11,7 млн руб., студий — 7,8 млн руб. Кроме того, данные форматы квартир по своей стоимости попадают под условия реализации по льготной ипотеке. Для застройщика это увеличивает больший выход площадей для реализации, добавила эксперт.
«Рост популярности малогабаритного жилья в первую очередь объясняется распространением льготных ипотечных программ. Их действие позволило выйти на рынок клиентам с относительно невысоким уровнем доходов, которые даже с помощью займов не могут позволить себе просторные квартиры», — подтвердил управляющий директор компании «Метриум».
Согласна с коллегами и управляющий партнер bnMAP.pro, основатель «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «В условиях роста цен, инфляционных процессов, уменьшения доступности ипотеки маленькие квартиры часто — это единственный относительно доступный вариант недвижимости», — объяснила эксперт рост популярности спроса на однушки и студии. По ее словам, застройщики хорошо изучили такую особенность спроса, поскольку эта картина наблюдалась и в прошлом году, и после любых сложных периодов, например, в кризисы 2014-го и 2008 годов. В связи с этим девелоперы меняют квартирографию в своих проектах, ориентируясь на малогабаритное жилье.
Как менялись предложение и спрос на студии в 2020-2023 гг.
| Тип жилья | Доля от всех лотов, III кв. 2020 г. | Доля от всех лотов, III кв. 2021 г. | Доля от всех лотов, III кв. 2022 г. | Доля от всех лотов, III кв. 2023 г. |
|---|---|---|---|---|
| Как менялось предложение однушек и студий в Москве в 2020-2023 гг. | ||||
| Студии | 13,5% | 20% | 25,5% | 23,4% |
| Однокомнатные квартиры | 29,6% | 35,7% | 34,2% | 36,8% |
| Общая доля | 43,1% | 55,7% | 59,7% | 60,2% |
| Как менялась доля сделок с однушками и студиями в Москве в 2020-2023 гг. | ||||
| Студии | 13,4% | 23% | 17,6% | 25,7% |
| Однокомнатные квартиры | 31,6% | 29,7% | 38,9% | 35,6% |
| Общая доля | 45% | 52,7% | 56,5% | 61,3% |
Данные: «Метриум»
Подорожали сильнее других
Из-за высокой популярности малогабаритное жилье и дорожает быстрее всего. По данным «Бест-Новострой», сейчас средняя стоимость студий в новостройках Москвы составляет 8,8 млн руб., а однокомнатных квартир — 12,7 млн руб. С осени 2020 года студии подорожали на 66%, а однушки — на 60%. «Таким образом, именно студии демонстрируют максимальный рост среднего бюджета покупки. Это связано именно с востребованностью и спросом», — пояснила Ирина Доброхотова.
Малогабаритное жилье является самым дорожающим типом жилья на рынке новостроек, подтвердила Татьяна Подкидышева. По ее словам, в границах старой Москвы в сентябре 2023 года в массовом сегменте средняя стоимость студии составляла 8,4 млн руб., однокомнатной квартиры — 12,5 млн руб. с сентября 2020 года подорожание составило 60,6% и 55% соответственно. Для сравнения, двухкомнатные квартиры за это время выросли в цене на 50% (до 17,2 млн руб.), а трехкомнатные квартиры – на 41,1% (до 22,4 млн руб.).
Несмотря на низкий порог входа малогабаритное жилье из-за высокой популярности является самым дорожающим.
Кроме того, в перерасчете на квадратный метр именно студии и однокомнатные квартиры оказываются самыми дорогими квартирами, отмечают эксперты. По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», если средневзвешенная стоимость метра квартир комфорт-класса к октябрю составляла 307,2 тыс. руб., то в однокомнатных квартирах — 330 тыс. руб. за 1 кв. м., а в студиях еще дороже — 370 тыс. руб.
Несмотря на это популярность малогабаритного жилья сохранится, именно из-за относительно низкого порога входа, особенно на фоне дорожающей ипотеки, считают эксперты. «В связи с нестабильной экономической ситуацией и ростом ипотечных ставок доля спроса и предложения малогабаритного жилья на рынке новостроек будет увеличиваться», — поделилась своим прогнозом исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости».
К тому же, текущая экономическая обстановка, в частности, серьезная инфляция не располагает к заметному повышению реальных доходов населения, добавил управляющий директор компании «Метриум. «Учитывая это, в следующем году сохранится тренд на постепенный рост доли малогабаритных лотов в общем объеме предложения и сокращение средней площади жилья в новостройках», — допустил эксперт.
Читайте также: